La nueva Ley de Vivienda ya ha entrado en vigor, y con ella aparecen cambios significativos en el mercado que afectan tanto a las personas que buscan piso como a los propietarios. En cualquiera de los casos, es importante conocer las claves, modificaciones y peculiaridades de la nueva Ley de Vivienda implementada en España.
¿En qué consiste la nueva Ley de Vivienda 2023 impulsada por el gobierno?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda se fundamenta en el derecho constitucional a una vivienda digna.
Entra en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que tiene como objetivo, mediante financiación europea, paliar los efectos de la crisis del COVID-19 y modernizar la economía española.
La ley busca aumentar la oferta de la vivienda mientras mantiene precios asequibles, así como evitar tensiones en el mercado del alquiler y garantizar a los colectivos más vulnerables el acceso a la vivienda
Diferencias de la Ley de Vivienda anterior con la Ley de Vivienda 2023
Algunas de las diferencias fundamentales de la nueva ley respecto a la Ley de Vivienda anterior, son las siguientes:
- Definición y regulación de zonas tensionadas.
- Mayor protección ante desahucios.
- Limitaciones en la subida del precio del alquiler, que deja de estar sujeta al IPC.
- Las comisiones de la inmobiliaria corren a cargo del propietario.
- No se puede aumentar el precio del alquiler con gastos extra.
- Se eliminan los “acuerdos entre las partes” siempre que sean contrarios a la nueva ley.
- Mayor penalización a los propietarios de pisos vacíos.
- Aumento de las bonificaciones al arrendamiento, especialmente destinado a jóvenes o alquiler social.
- Redefinición de grandes tenedores.
Limite a la actualización anual de alquileres
Uno de los cambios más importantes de la Nueva Ley de Vivienda es el límite a la subida anual de los alquileres: hasta ahora, este aumento estaba sujeto al IPC; con la nueva ley, los cambios son los siguientes:
- Durante 2023, el precio del alquiler puede subir, como mucho, un 2%.
- En 2024 la subida podrá como máximo del 3%.
- Para 2025 se creará un nuevo índice más estable, que deberá ser inferior al IPC.
Si se realiza una subida superior a estos límites, el inquilino podrá denunciar al propietario con el fin de anular el aumento del alquiler.
En qué afecta a la «okupación» en España esta nueva Ley de Vivienda 2023
Uno de los aspectos más polémicos de la nueva ley es el referente a la ocupación, ya que se producen cambios en los requisitos para iniciar un desahucio, especialmente entre grandes tenedores y personas vulnerables.
Para comenzar un proceso de desahucio, la nueva ley presenta dos condiciones:
- El propietario tiene que acreditar si es, o no, un gran tenedor. Es decir, si posee al menos 10 viviendas (5 si están en zonas tensionadas) o cuya superficie de residencia sea superior a 1500 m2.
- El propietario debe también acreditar si el inmueble es la vivienda habitual del okupa.
En el caso de que el propietario sea un gran tenedor, debe adjuntar información sobre la posible situación de vulnerabilidad del okupa. Si es vulnerable, el lanzamiento se desplazará para que el propietario busque, junto con la administración, alternativas de vivienda para el afectado.
Por otro lado, la nueva ley establece que se debe informar de la fecha y hora exactas en las que el desalojo tendrá lugar.
Medidas de la Ley de Vivienda 2023 que afectan al mercado
La Ley de Vivienda, definitivamente, modifica el mercado, influyendo no solo a los propietarios, también a las personas que ya tienen una residencia o que están en su búsqueda.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda 2023 a los que ya tienen una vivienda?
- Para las personas que ya tienen un contrato firmado, la nueva ley limita la subida del alquiler como máximo un 2% en 2023, 3% el en 2024 y, a partir de ahí, se creará un índice para regular la subida por debajo del IPC.
- Los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica o que residan en zonas tensionadas pueden solicitar una prórroga extraordinaria en sus contratos de alquiler.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda 2023 a los que buscan una vivienda?
En el caso de los que buscan residencia, las novedades son:
- El propietario debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato.
- En el caso del contrato a un nuevo inquilino, el alquiler se limita a la renta del contrato anterior en las zonas tensionadas.
- Se prohíbe, también en estas zonas, aumentar el precio del alquiler con gastos extras que no estuviesen recogidos en el contrato anterior.
- El “acuerdo entre las partes” que sea contrario a la Ley de Vivienda no será válido.
Diferencia de alquiler en zona tensionada y en zona sin tensionar
La Ley de Vivienda 2023 introduce el concepto de zona tensionada para referirse a los ámbitos territoriales en los que existe riesgo de oferta insuficiente de vivienda, por lo que los precios son desproporcionados.
Las Comunidades Autónomas tienen la potestad de declarar una zona como tensionada, siempre que cumpla, al menos, uno de los siguientes requisitos:
- El coste medio de la hipoteca o del alquiler (gastos incluidos) es superior al 30% de la renta media de los hogares.
- El precio de compra o alquiler en los últimos 5 años ha aumentado 3 puntos por encima del IPC.
En el caso de una zona se declare tensionada, en ella se aplicarán las siguientes medidas:
- Al finalizar el contrato del alquiler el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria, de hasta tres años, con las mismas condiciones.
- Límites en las rentas de los nuevos contratos, que deberán ser iguales a los anteriores.
- Es posible incrementar la renta en un 10%, siempre que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación de la vivienda o el contrato sea de 10 años.
- El propietario es considerado gran tenedor si posee cinco inmuebles (en lugar de diez).
- Bonificaciones de hasta un 90% en el IRPF.
Dificultades de la Ley de Vivienda 2023 para alquiler de pisos en Madrid.
En el caso concreto del alquiler en Madrid y, pese a que, según los requisitos, toda la ciudad podría considerarse una zona tensionada, el gobierno de la comunidad ya ha declarado que no aplicará la nueva Ley de Vivienda donde le sea posible. Es decir, en principio no habrá zonas tensionadas en Madrid, con lo que desaparecen algunos de los beneficios de la nueva ley para los inquilinos.
Por otro lado y, para poder ignorar las restricciones relativas a la subida del precio del alquiler de un año a otro, muchos propietarios ofrecen contratos de temporada, de tan solo 11 meses de duración. Lo que conlleva el riesgo de un aumento de la renta a la hora de firmar el nuevo contrato.
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